Immobilien sind doch sicher – und deswegen kann man den sicheren Teil seiner Geldanlage zum Beispiel in offene Immobilienfonds stecken. Das war die Logik in Deutschland in den vergangenen 50 Jahren. 85 Milliarden Euro hatten Privatanleger und institutionelle Investoren schon Anfang des Jahrtausends in Kaufhäuser, Bürogebäude und Wohnkomplexe gepumpt. Doch seither bröckelt die Logik.

Nach der Finanzkrise wurden Fonds geschlossen, vereinzelt sind in den vergangenen Jahren sogar herbe Verluste eingetreten. Die Kosten der Fonds sind zu hoch, die Renditen im Schnitt eher niedrig. Alternativen sind notwendig.

Hohe Kosten und niedrige Renditen – das ist leider normal in Deutschland. Anleger haben sich daran gewöhnt. Verluste bei vermeintlich sicheren Anlagen sind etwas anderes. Damit die Kunden weiter an die Wertbeständigkeit der Immobilienfonds glauben, haben Fondsgesellschaften, die solche Produkte anbieten, deshalb jahrzehntelang dafür gesorgt, dass man mit den meisten dieser Fonds jedenfalls keine Verluste machte.

Meine »Finanztip«-Kollegen haben sich aktuell die Ergebnisse der Immobilieninvestments aus Anlegersicht angeschaut. Konkret die Renditen der fünf größten Immobilienfonds in Deutschland. Ihr Fazit: Über die vergangenen 20 Jahre haben sehr gute Immobilienfonds ihren Anlegern rund drei Prozent pro Jahr gebracht, vor Steuern und Inflation. Schwächere Fonds schafften nur etwa 2,5 Prozent pro Jahr.

Im Mittel brachten die großen Immobilienfonds über die vergangenen 20 Jahre etwa 2,8 Prozent Rendite pro Jahr. Das ist schon ein Stück mehr, als Anleger mit einem ETF erzielt hätten, der aus deutschen Staatsanleihen mit verschiedenen Laufzeiten besteht. Dieser brachte in den vergangenen 20 Jahren eine Rendite von 1,6 Prozent pro Jahr.

Die geringere Rendite für die sicheren Staatsanleihen hängt aber vor allem damit zusammen, dass der Anleihen-ETF nach dem Anstieg der Zinsen in den vergangenen Jahren Verluste gemacht hat.

Blickt man auf die Rendite von Mai 2005 bis Mai 2020, war der Unterschied zwischen Immofonds und dem ETF auf deutsche Staatsanleihen deutlich geringer. Die großen fünf Immofonds erreichten in diesem Zeitraum im Mittel eine Rendite von etwa drei Prozent pro Jahr. Der Staatsanleihen-ETF lag mit 2,8 Prozent Rendite nur knapp dahinter.

Anleger hätten in diesem Zeitraum mit sicheren deutschen Staatsanleihen also fast die gleiche Rendite erzielt wie mit den Immobilienfonds.

Das wäre eine faire Sache, wenn auch die Risiken der Fonds mit denen der Anleihen vergleichbar wären. Dass dem eher nicht so ist, zeigen die vergangenen zwei Jahrzehnte. Die ersten Risse im Betonfundament traten Ende 2005 auf, als die DB REAL Estate, Fondstochter der Deutschen Bank, Kurskorrekturen vornehmen musste.

Institutionelle Anleger hatten in größerem Umfang Fondsanteile verkauft, weil sie der Bewertung der zugrunde liegenden Immobilien durch die Fondsgesellschaft nicht mehr trauten. Das Misstrauen breitete sich aus. Zehn Milliarden Euro Anlegergelder verschwanden binnen weniger Monate aus dem Markt für Fondsimmobilien.

In der Finanzkrise 2008 und 2009 wiederholte sich das Schauspiel. Institutionelle Investoren, die die Immobilienfonds als eine Art Tagesgeldersatz genutzt hatten, zogen wieder schnell das Geld ab. Etliche Fonds mussten geschlossen werden, weil die Fondsmanager nicht so schnell ihre Immobilien verkaufen konnten, dass sie auch die Kleinanleger sofort auszahlen konnten. Das Image der offenen Fonds nahm ernsthaft Schaden.

Ähnliche Rendite bei höherem Risiko – ein gutes Investment waren die Immobilienfonds für ihre Anlegerinnen und Anleger in der Vergangenheit also kaum. Das war auch fast nicht möglich, wenn man bedenkt, dass Sie als Anleger beim Kauf der Anteile schon fünf Prozent Kaufgebühren (Ausgabeaufschlag) zahlen mussten und die Fondsgesellschaft dann noch Jahr für Jahr 1,3 Prozent Managementgebühren verlangte, zum Teil sogar fast drei Prozent. Deshalb empfehlen wir die Fonds bei »Finanztip« auch nicht .

Börsenabschläge bis 27 Prozent

Nach der großen Vertrauenskrise hat die Regierung mit gesetzlichen Regeln eingegriffen. Seit Sommer 2013 müssen neue Anteile an einem offenen Immobilienfonds mindestens zwei Jahre gehalten werden, und das Geld kann auch erst mit Zeitverzug entnommen werden. Es braucht mindestens ein Jahr, bis man die Anteile an die Fondsgesellschaft zurückgeben kann, zu dem dann gültigen Kurs.

An der Börse kann man die Fondsanteile noch sofort verkaufen. Dafür, dass man das Geld direkt bekommt statt erst nach einem Jahr, hatten die Börsenkurse schon immer einen kleinen Abschlag gegenüber dem Rücknahmepreis der Fondsanbieter. Aktuell sind die Kursabschläge zum Teil aber alles andere als klein. Sie liegen zwischen vier und 27 Prozent.

Der Grund für die Kursabschläge ist die Dreifachkrise, die die Anlageform seit 2020 ins Wackeln brachte:

• Der Bedarf an Einzelhandelsimmobilien ging zurück, weil die Leute zunehmend im Internet kauften. Die Preise für solche Immobilien gerieten unter Druck.

• Wegen der Coronakrise verabschiedeten sich viele Mitarbeiter aus den Büros, der Bedarf an Büroimmobilien brach ein, die Preise fielen.

• Und schließlich folgte auf den Ukrainekrieg eine hohe Inflation bei den Baupreisen, und als Reaktion auf die hohe Inflation hatte die EZB auch noch die Zinsen erhöht.

Ende 2023 habe ich an dieser Stelle erstmals vor den Folgen dieser Dreifachkrise gewarnt. Ein Jahr später war es so weit. Der Uniimmo Wohnen ZBI, ein Immobilienfonds der Fondsgesellschaft der Volks- und Raiffeisenbanken, musste nach einer Neubewertung seiner Immobilien den Preis seiner Anteile um 17 Prozent senken. Von sicherer Anlage kann an der Stelle nicht mehr die Rede sein.

Und die Anleger haben in größerer Zahl die Flucht aus den Immofonds ergriffen. Nach den Bundesbankzahlen sind in diesem Frühsommer nur noch 120 Milliarden Euro in solchen Fonds investiert. Im Frühjahr 2024 waren es noch 132 Milliarden Euro .

Vor Gericht gegen Fondsanbieter

Mehrere Gerichte urteilten in diesem Frühjahr zudem, dass Banken und Fondsanbieter diese Produkte teilweise als sicherere Anlage verkauft haben, als sie es waren. Das Landgericht Stuttgart entschied im Mai 2025 gegen die Volksbank Böblingen (Az. 12 O 287/24). Diese muss einer Anlegerin des Fonds Uniimmo Wohnen ZBI demnach rund 5000 Euro Schadensersatz zahlen, weil sie Fondsanteile als sicher dargestellt hatte, die dann um 17 Prozent abgewertet wurden. So habe die Bank nach Ansicht des Gerichts den Eindruck vermittelt, der Fonds sei so sicher wie ein Festgeldkonto.

Schon zuvor hatte das Landgericht Nürnberg-Fürth geurteilt, die Fondsgesellschaft selbst dürfe den Fonds im Produktinformationsblatt nicht mehr als vergleichsweise sichere Anlage ausweisen (Az. 4 HK 0 5879/24). Die Verbraucherzentrale Baden-Württemberg hatte darauf geklagt, dass die Fondsgesellschaft nicht mehr die Risikoklasse zwei oder drei angeben darf, sondern den Fonds in der Klasse sechs einstufen muss. Zur Einordnung: Ein breit gestreuter Aktienfonds liegt in der Klasse vier.

An der Börse wird der Uniimmo Wohnen ZBI aktuell mit einem weiteren Abschlag von über 15 Prozent gehandelt.

Im Juni bestätigten dann auch neue Bewertungen des auf Immobilienfonds spezialisierten Analysehauses Scope solche skeptischen Stimmen. Das Analysehaus senkte für 12 von 22 untersuchten offenen Immobilienfonds sein Rating.

Was heißt das und für Sie:

1. Offene Immobilienfonds sind keine unbedingt sichere Anlage. Sie können damit auch Geld verlieren. Ob Sie auf das Risiko beim Verkauf hingewiesen werden mussten, darüber streiten derzeit die Gerichte. Auch eine Massenklage für Anleger des Uni Wohnen ZBI ist in Vorbereitung. Möglicherweise können Sie sich als betroffene Kunden dann dieser Massenklage anschließen.

2. Wenn Sie vor dem Sommer 2013 Ihre Anteile gekauft haben, können Sie sich pro Halbjahr sofort von Anteilen für 30.000 Euro trennen und den offiziellen Kurs Ihrer Fondsgesellschaft dafür beanspruchen.

3. Wenn Sie seit Sommer 2013 Anteile gekauft haben, haben Sie für diese Anteile das Verkaufsprivileg nicht. Es gilt eine Kündigungsfrist von einem Jahr. Sie können der Fondsgesellschaft jetzt den Verkauf mitteilen und darauf setzen, dass Sie 2026 einen besseren Preis erhalten , als Sie aktuell an der Börse erzielen können.

4. Oder Sie ziehen jetzt die Reißleine und investieren Ihr Geld gleich in einer Anlageform, die Ihnen sicher eine Rendite bietet (Festgeld ), oder die Chance auf höhere Renditen (Aktien-ETF ).

5. Sie können das Geld natürlich auch in dem Fonds stehen lassen und hoffen, dass alles wieder besser wird. Was Sie allerdings auf keinen Fall machen sollten: Ihr Geld zu den aktuellen Bedingungen in einen anderen Immobilienfonds umschichten, dort womöglich noch einmal fünf Prozent Ausgabeaufschlag bezahlen und die Vertriebstruppe der jeweiligen Bank glücklich machen .

Alarm ist allerdings nicht notwendig. Wägen Sie die Entscheidung in aller Ruhe ab. Aber entscheiden Sie! Es ist schließlich Ihr Geld.